Donnerstag, 24. September 2020

BGH: Keine Pflichtverletzung bei Verkündung eines Mehrheitsbeschlusses

Urteil vom 29. Mai 2020 - AZ V ZR 141/19

In diesem Urteil haben sich die Bundesrichter zu dem Streit geäußert, ob der Verwalter pflichtwidrig handelt, wenn er einen von der Eigentümerversammlung gefassten Mehrheitsbeschluss verkündet, obwohl nicht alle Eigentümer, die von der baulichen Maßnahme nachteilig betroffen sind, zugestimmt haben. Hintergrund war ein Beschluss, über den geplanten Umbau eines in dem Objekt befindlichen Supermarktes, der sich im Teileigentum eines WEG-Mitglieds befindet. Ein Eigentümer, der gegen die Maßnahme gestimmt hatte, sowie ein Eigentümer, der an der Versammlung nicht teilgenommen hatten, fochten den Beschluss an. Das anschließende Berufungsverfahren endete mit übereinstimmender Erledigungserklärung. Das Gericht legte den unterlegenen Eigentümern die Kosten des Verfahrens mit dem Hinweis auf, dass der Beschluss wohl hätte für ungültig erklärt werden müssen, da der Umbau zu einer erheblichen Umgestaltung des Gebäudes geführt hätte und somit alle beeinträchtigten Eigentümer hätten zustimmen müssen, die Zustimmung der klagenden Eigentümer aber nicht vorgelegen hätte. Die unterlegenen Eigentümer fordern nun von der Verwalterin die Gerichtskosten im Wege des Schadensersatzes zurück, da der Beschluss nicht hätte verkündet werden dürfen.

Die Klage blieb in den Vorinstanzen erfolglos. Das Berufungsgericht stellte fest, dass die Verwalterin nicht pflichtwidrig gehandelt hatte, da der Versammlungsleiter einen Beschluss, der mit einfacher Mehrheit gefasst wurde, auch dann verkünden darf, wenn nicht alle beeinträchtigten Eigentümer zugestimmt haben. Es gehe dabei nicht um die Feststellung von Mehrheitsverhältnissen. Das Zustimmungserfordernis erfordere vielmehr eine eingehende rechtliche Prüfung, die im Rahmen einer Eigentümerversammlung regelmäßig nicht möglich ist. Der Verwalter sei lediglich dazu verpflichtet, auf das Zustimmungserfordernis und das daraus folgende Anfechtungsrisiko hinzuweisen. Eine Verletzung dieser Hinweispflicht wurde aber seitens der Kläger nicht dargelegt.

Der BGH bestätigte das Urteil des Berufungsgerichts. Er stellte fest, dass bislang keine Einigkeit darüber bestehe, ob der Versammlungsleiter einen positiven Beschluss über eine bauliche Veränderung verkünden darf, wenn die einfache Mehrheit erreicht ist, aber nicht alle erforderlichen Zustimmungen vorliegen. Für die Bundesrichter sprechen die besseren Argumente für die Annahme, dass das Zustimmungserfordernis „nicht die von dem Versammlungsleiter zu prüfende Stimmabgabe, sondern […] eine materielle Frage der ordnungsgemäßen Verwaltung“ darstellt. Daher sei der Versammlungsleiter jedenfalls berechtigt, den Beschluss zu verkünden. Wie bereits das Berufungsgericht erläutert hatte, „kann im Rahmen der Eigentümerversammlung weder die erforderliche Tatsachenermittlung noch die wertende Betrachtung erfolgen“, die für die Bestimmung des Zustimmungserfordernisses notwendig ist. Die Verkündung diene darüber hinaus nur der „rechtssicheren vorläufigen Konstituierung und Fixierung des Beschlussergebnisses, nicht hingegen der Durchsetzung des Gebots der ordnungsgemäßen Verwaltung.“ Der Versammlungsleiter sei nicht Aufsichtsorgan der Wohnungseigentümer und dürfe sich daher der mehrheitlichen Willensbildung auch dann nicht widersetzen, wenn deren Ergebnis ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht.

Allerdings muss der Verwalter in Vorbereitung der Beschlussfassung über eine bauliche Veränderung prüfen, ob und welche Eigentümer zustimmen müssen und die Eigentümerversammlung über das Ergebnis und das bestehende Anfechtungsrisiko informieren. Klärt er die Wohnungseigentümer nicht auf, handelt er pflichtwidrig, müsse einen Rechtsirrtum aber nur vertreten, wenn seine Einschätzung offenkundig falsch ist. Der Hinweispflicht sei der Versammlungsleiter vorliegend aber nachgekommen.

Die Bundesrichter gaben dem Verwalter auch eine Alternative zur Verkündung an die Hand. Ist er der Meinung, dass Zustimmungen fehlen und hat daher Bedenken hinsichtlich der Verkündung, kann er eine Weisung der Wohnungseigentümer im Wege eines Geschäftsordnungsbeschlusses einholen. Sodann obliegt es den Eigentümern ob sie den Verwalter anweisen, den Beschluss positiv zu verkünden oder hiervon Abstand zu nehmen.