Freitag, 26. November 2021

BGH: Zur Schriftformbedürftigkeit bei Änderung vertragswesentlicher Vereinbarungen

Beschluss vom 15. September 2021 - Az. XII ZR 60/20

In diesem Fall stritten sich die Parteien eines Gewerbemietverhältnisses um die Räumung der Mietsache. Die Vermieterin hatte Umbaumaßnahmen an dem Gebäude durchführen lassen, die lange andauerten. Aufgrund der damit verbundenen Störungen schlossen die Parteien eine mündliche Vereinbarung, wonach die Miete für neun Monate von Oktober 2017 bis Juni 2018 gemindert wird. Diese Vereinbarung wurde mündlich verlängert bis zur Beendigung der Baumaßnahmen im Jahr 2018. Im Oktober 2018 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis mit der Begründung, dass das Schriftformerfordernis für die Änderungsvereinbarung zum Mietzins nicht eingehalten wurde. In den Vorinstanzen blieb sie mir ihrer Klage ohne Erfolg. Das Berufungsgericht hatte die Revision lediglich insoweit zugelassen, als zu klären war, ob eine Vereinbarung zwischen Mietparteien über die Höhe einer Minderung dem Schriftformerfordernis unterliegt, wenn die Minderung an die Dauer des Minderungsgrundes geknüpft ist. In der Revision erklärten die die Parteien den Rechtstreit übereinstimmend für erledigt.

Der BGH hatte somit nur noch über die Kosten zu entscheiden, die die Bundesrichter der Klägerin auferlegten, da sie mit einem Begehren aller Voraussicht nach nicht durchgedrungen wäre. Auf die vom Berufungsgericht aufgeworfene Frage kam es daher nicht mehr an. Die Bundesrichter stellten fest, dass das Schriftformerfordernis sowohl den Erwerber einer Immobilie, also auch die Parteien der Vereinbarung selbst, vor langfristigen Bindungen schützen soll. Nach dem Gesetz ist dabei bis zu einem Jahr nicht von einer Langfristigkeit auszugehen. Die Änderung vertragswesentlicher Vereinbarungen, wie hier der Mietzins, bedürfen demnach nur dann der .Schriftform nach § 550 BGB, wenn sie für einen Zeitraum länger als ein Jahr, Geltung entfalten soll. Beide Vereinbarungen im vorliegenden Fall liefen dagegen kürzer als ein Jahr. Es ist dabei unschädlich, dass beide Vereinbarungen zusammen insgesamt eine Laufzeit von 15 Monaten aufweisen, da beide Vereinbarungen einzeln zu prüfen seien.